Article 244 bis A of the French General Tax Code

I. – 1. Subject to international conventions, capital gains, as defined in e bis and e ter of I of l’article 164 B, realised by the persons and bodies mentioned in 2 of I when disposing of the property or rights mentioned in 3 are subject to a levy at the rates set out in III bis.

This provision does not apply to disposals of real estate made by natural or legal persons or bodies mentioned in the first paragraph, which operate an industrial, commercial or agricultural business in France or carry on a non-commercial profession in France for which the real estate is used. The buildings must be entered, depending on the case, in the balance sheet or fixed assets table drawn up to determine the taxable income of this business or profession.

International organisations, foreign States, central banks and the public financial institutions of these States are exempt from this levy under the conditions set out in Article 131 sexies.

The first paragraph of this 1 does not apply to the transfer of the property which was the main residence in France of the transferor on the date of the transfer of his tax residence outside France to a Member State of the European Union or to a State or territory which has concluded an administrative assistance agreement with France with a view to combating tax fraud. administrative assistance agreement with France to combat tax fraud and tax evasion and a mutual assistance agreement on recovery of taxes with a scope similar to that provided for in Council Directive 2010/24/EU of 16 March 2010 on mutual assistance for the recovery of claims relating to taxes, taxes, duties and other measures and which is not an uncooperative State or territory within the meaning of Article 238-0 A. This exemption applies on the twofold condition that the sale takes place no later than 31 December of the year following the year in which the seller transfers his tax residence outside France and that the property has not been made available to third parties, whether free of charge or against payment, between this transfer and the sale. This exemption also applies to the sale of the immediate and necessary outbuildings of this building, provided that their sale occurs simultaneously with that of the building.

A taxpayer may not benefit from the exemption provided for in the penultimate paragraph of this 1 if he has already benefited from the exemption in respect of the sale of a dwelling provided for in 2° of II of article 150 U.

2. The following are subject to the levy referred to in 1:

a) Individuals who are not domiciled in France for tax purposes within the meaning of article 4 B;

b) Legal entities or organisations, whatever their form, whose registered office is located outside France;

c) Companies or groupings that come under the articles 8 to 8 ter whose registered office is located in France, in proportion to the corporate rights held by members who are not domiciled in France or whose registered office is located outside France ;

d) The real estate investment funds mentioned in Article 239 nonies, in proportion to the units held by holders who are not domiciled in France or whose registered office is located outside France.

3. The levy referred to in 1 applies to capital gains resulting from the disposal:

a) Of real estate or rights relating to such real estate;

b) Of units in real estate investment funds referred to in article 239 nonies;

c) Of shares in listed real estate investment companies referred to in article 208 C, where the transferor directly or indirectly holds at least 10% of the capital of the company whose shares are transferred;

d) Shares in open-ended investment companies with a preponderance of real estate capital referred to in 3° nonies of l’article 208, where the transferor directly or indirectly holds at least 10% of the capital of the company whose shares are being transferred;

e) Shares or rights in bodies governed by foreign law that have an equivalent purpose and are similar in form to the funds mentioned in b ;

f) Units, shares or other rights in undertakings, whatever their form, with similar characteristics, or subject to equivalent regulation, to those of the companies mentioned in c and d, whose registered office is located outside France, where the transferor directly or indirectly holds at least 10% of the capital of the undertaking whose units, shares or other rights are being transferred;

g) Units or shares in companies listed on a French or foreign market, other than those mentioned in c and f, whose assets at the end of the three financial years preceding the transfer mainly consist directly or indirectly of the assets and rights mentioned in 3, where the transferor directly or indirectly holds at least 10% of the capital of the company whose units or shares are being transferred. If the company whose units or shares are being sold has not yet closed its third financial year, the composition of the assets is assessed at the close of the only financial year(s) closed or, failing that, at the date of the sale ;

h) Units, shares or other rights in undertakings, other than those mentioned in b to f, whatever their form, not listed on a French or foreign market, whose assets, at the close of the three financial years preceding the transfer, consist mainly, directly or indirectly, of the assets or rights mentioned in 3. If the organisation whose units, shares or rights are being sold has not yet closed its third financial year, the composition of the assets is assessed at the end of the only financial year(s) closed or, failing that, at the date of the sale.

II. – Where the levy referred to in I is payable by taxpayers liable for income tax, capital gains are determined in accordance with the procedures defined:

1° In I and in 2° to 9° of II of article 150 U, in II and III of l’article 150 UB and to articles 150 V to 150 VD.

A taxpayer may not, however, benefit from the exemption provided for in 2° of II of article 150 U if he has already benefited from the exemption provided for in the penultimate paragraph of 1 of I of this article ;

2° In III of Article 150 U when they apply to nationals of a Member State of the European Union or another State party to the Agreement on the European Economic Area that has concluded an administrative assistance agreement with France with a view to combating tax fraud and evasion.

When the capital gain is exempt pursuant to the penultimate paragraph of 1 of I of this article or 6° of II of article 150 U or by applying the allowance provided for in I of article 150 VC, no return need be filed, except where the levy relating to the deferred capital gain is due. The deed of transfer subject to the merged formality or presented for registration shall specify, on pain of refusal of the filing or registration formality, the nature and basis of this exemption or this absence of taxation;

3° A article 150 UC, 6 ter of article 39 duodecies or f of 1° of II of article 239 nonies when the capital gains are realised, directly or indirectly, by a real estate investment trust or by its unitholders subject to income tax.

III. – When the levy referred to in I is payable by a legal entity subject to corporation tax, the capital gains are determined by the difference between, on the one hand, the sale price of the property and, on the other hand, its acquisition price, reduced for built-up property by a sum equal to 2% of its amount per full year of ownership.

By way of derogation from IIIa and the first paragraph of this III, the levy payable by legal entities resident in a Member State of the European Union or another State party to the Agreement on the European Economic Area that has concluded an administrative assistance agreement with France to combat tax evasion and avoidance and is not non-cooperative within the meaning of Article 238-0 A is determined in accordance with the rules governing the basis and rate of assessment for corporation tax under the same conditions as those applicable on the date of transfer to legal entities resident in France.

III bis. – 1. Capital gains realised by the persons and organisations mentioned in 2 of I on the disposal of the assets or rights mentioned in 3 of the same I are subject to the levy at the rate provided for in the second paragraph of I of article 219.

However, natural persons, natural persons who are members of companies, groupings or organisations whose profits are taxed in the name of the members and natural persons who are unit holders in real estate investment funds referred to in Article 239 nonies are subject to the levy at the rate of 19%.

2. [Provisions declared to be unconstitutional by Constitutional Council decision no. 2014-708 DC of 29 December 2014].

IV. – The tax due pursuant to this article shall be paid when the deed is registered or, in the absence of registration, within one month of the transfer, under the responsibility of a representative established in France, accredited by the tax authorities.

Only the person who meets the following conditions may be accredited:

1° Neither it nor any of its directors, in the case of a legal entity, has committed serious or repeated breaches of tax provisions, has been subject to the sanctions provided for in Articles L. 651-2, L. 653-2 and L. 653-8 of the French Commercial Code during the previous three years, or is subject to a prohibition measure currently being implemented as provided for in the same Article L. 653-8;

2° It complies with the tax reporting and payment obligations incumbent upon it on behalf of the persons it represents or on its own behalf;

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3° It has guarantees to ensure compliance with the obligations arising from its status as a representative.

Failure to comply with any of these conditions will result in the withdrawal of accreditation.

A decree in the Council of State shall specify the conditions for accreditation and lay down the procedures for granting and withdrawing it.

IV bis.-By way of derogation from IV:

1° The tax due in respect of disposals made by a real estate investment trust is paid on behalf of unitholders to the corporate tax department of the location of the registered office of the custodian of the real estate investment trust and by the latter, within ten days of the date of payment mentioned in Article L. 214-82 of the Monetary and Financial Code of the capital gains distributed to unitholders relating to these disposals;

2° The tax due in respect of disposals of units made by a unitholder of real estate investment funds is paid on behalf of this unitholder to the corporate tax department of the location of the registered office of the paying institution and by the latter, within one month of the disposal.

The obligation to appoint a tax representative does not apply when the transferor is domiciled, established or incorporated in a Member State of the European Union or in another State party to the Agreement on the European Economic Area that has entered into an administrative assistance agreement with France to combat tax fraud and tax evasion, as well as an agreement on mutual assistance in tax collection. Where the transferor is a company or grouping mentioned in c of 2 of I, or a company or grouping whose tax regime is equivalent and whose registered office is located in one of the States mentioned in the first sentence of this paragraph, the obligation to appoint a tax representative is assessed with regard to the situation of each of the partners.

V. – The levy referred to in I is in full discharge of the income tax due in respect of the sums which have borne it.

It is deducted, where applicable, from the amount of corporation tax due by the taxpayer in respect of this capital gain for the year in which it was realised. If it exceeds the tax due, the excess is refunded to legal entities resident in a State of the European Union or a State or territory that has entered into a tax treaty with France that contains an administrative assistance clause relating to the exchange of information and the fight against tax fraud and evasion and that is not non-cooperative within the meaning of Article 238-0 A.

Original in French 🇫🇷

Article 244 bis A

I. – 1. Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l’article 164 B, réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon les taux fixés au III bis.

Cette disposition n’est pas applicable aux cessions d’immeubles réalisées par des personnes physiques ou morales ou des organismes mentionnés au premier alinéa, qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés. Les immeubles doivent être inscrits, selon le cas, au bilan ou au tableau des immobilisations établis pour la détermination du résultat imposable de cette entreprise ou de cette profession.

Les organisations internationales, les Etats étrangers, les banques centrales et les institutions financières publiques de ces Etats sont exonérés de ce prélèvement dans les conditions prévues à l’article 131 sexies.

Le premier alinéa du présent 1 n’est pas applicable à la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/ UE du Conseil du 16 mars 2010 concernant l’assistance mutuelle en matière de recouvrement des créances relatives aux taxes, impôts, droits et autres mesures et qui n’est pas un Etat ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A. Cette exonération s’applique à la double condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France et que l’immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession. Cette exonération s’applique également à la cession des dépendances immédiates et nécessaires de cet immeuble, à la condition que leur cession intervienne simultanément à celle de l’immeuble.

Un contribuable ne peut bénéficier de l’exonération prévue à l’avant-dernier alinéa du présent 1 s’il a déjà bénéficié de l’exonération au titre de la cession d’un logement prévue au 2° du II de l’article 150 U.

2. Sont soumis au prélèvement mentionné au 1 :

a) Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B ;

b) Les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;

c) Les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter dont le siège social est situé en France, au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ;

d) Les fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies, au prorata des parts détenues par des porteurs qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

3. Le prélèvement mentionné au 1 s’applique aux plus-values résultant de la cession :

a) De biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens ;

b) De parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies ;

c) D’actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées visées à l’article 208 C, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les actions sont cédées ;

d) D’actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les actions sont cédées ;

e) De parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire aux fonds mentionnés au b ;

f) De parts, d’actions ou d’autres droits dans des organismes, quelle qu’en soit la forme, présentant des caractéristiques similaires, ou soumis à une réglementation équivalente, à celles des sociétés mentionnées aux c et d, dont le siège social est situé hors de France, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de l’organisme dont les parts, actions ou autres droits sont cédés ;

g) De parts ou d’actions de sociétés cotées sur un marché français ou étranger, autres que celles mentionnées aux c et f, dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 3, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les parts ou actions sont cédées. Si la société dont les parts ou actions sont cédées n’a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l’actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession ;

h) De parts, d’actions ou d’autres droits dans des organismes, autres que ceux mentionnés aux b à f, quelle qu’en soit la forme, non cotés sur un marché français ou étranger, dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens ou droits mentionnés au 3. Si l’organisme dont les parts, actions ou droits sont cédés n’a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l’actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession.

II. – Lorsque le prélèvement mentionné au I est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies :

1° Au I et aux 2° à 9° du II de l’article 150 U, aux II et III de l’article 150 UB et aux articles 150 V à 150 VD.

Un contribuable ne peut toutefois bénéficier de l’exonération prévue au 2° du II de l’article 150 U s’il a déjà bénéficié de l’exonération prévue à l’avant-dernier alinéa du 1 du I du présent article ;

2° Au III de l’article 150 U lorsqu’elles s’appliquent à des ressortissants d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

Lorsque la plus-value est exonérée en application de l’avant-dernier alinéa du 1 du I du présent article ou du 6° du II de l’article 150 U ou par l’application de l’abattement prévu au I de l’article 150 VC, aucune déclaration ne doit être déposée, sauf dans le cas où le prélèvement afférent à la plus-value en report est dû. L’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement précise, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération ou de cette absence de taxation ;

3° A l’article 150 UC, au 6 ter de l’article 39 duodecies ou au f du 1° du II de l’article 239 nonies lorsque les plus-values sont réalisées, directement ou indirectement, par un fonds de placement immobilier ou par ses porteurs de parts assujettis à l’impôt sur le revenu.

III. – Lorsque le prélèvement mentionné au I est dû par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés, les plus-values sont déterminées par différence entre, d’une part, le prix de cession du bien et, d’autre part, son prix d’acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

Par dérogation au III bis et au premier alinéa du présent III, le prélèvement dû par des personnes morales résidentes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et n’étant pas non coopératif au sens de l’article 238-0 A est déterminé selon les règles d’assiette et de taux prévues en matière d’impôt sur les sociétés dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France.

III bis. – 1. Les plus-values réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 du même I sont soumises au prélèvement selon le taux prévu au deuxième alinéa du I de l’article 219.

Toutefois, les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies sont soumis au prélèvement au taux de 19 %.

2. [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014].

IV. – L’impôt dû en application du présent article est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d’un représentant établi en France, accrédité par l’administration fiscale.

Seule peut être accréditée la personne qui remplit les conditions suivantes :

1° Ni elle, ni aucun de ses dirigeants, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, n’a commis d’infractions graves ou répétées aux dispositions fiscales, n’a fait l’objet des sanctions prévues aux articles L. 651-2, L. 653-2 et L. 653-8 du code de commerce au cours des trois années qui précèdent, ni ne fait l’objet d’une mesure d’interdiction en cours d’exécution prévue au même article L. 653-8 ;

2° Elle respecte les obligations fiscales déclaratives et de paiement qui lui incombent pour le compte des personnes qu’elle représente ou pour son propre compte ;

3° Elle dispose de garanties permettant d’assurer le respect des obligations résultant de sa qualité de représentant.

Le non-respect de l’une de ces conditions entraîne le retrait de l’accréditation.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’accréditation et fixe les modalités d’octroi et de retrait de celle-ci.

IV bis.-Par dérogation au IV :

1° L’impôt dû au titre des cessions que réalise un fonds de placement immobilier est acquitté pour le compte des porteurs au service des impôts des entreprises du lieu du siège social du dépositaire du fonds de placement immobilier et par celui-ci, dans un délai de dix jours à compter de la date de mise en paiement mentionnée à l’article L. 214-82 du code monétaire et financier des plus-values distribuées aux porteurs afférentes à ces cessions ;

2° L’impôt dû au titre des cessions de parts que réalise un porteur de parts de fonds de placement immobilier est acquitté pour le compte de ce porteur au service des impôts des entreprises du lieu du siège social de l’établissement payeur et par celui-ci, dans un délai d’un mois à compter de la cession.

L’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt. Lorsque le cédant est une société ou un groupement mentionnés au c du 2 du I, ou une société ou un groupement dont le régime fiscal est équivalent et dont le siège social est situé dans un des Etats mentionnés à la première phrase du présent alinéa, l’obligation de désigner un représentant fiscal s’apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

V. – Le prélèvement mentionné au I est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui ont supporté celui-ci.

Il s’impute, le cas échéant, sur le montant de l’impôt sur les sociétés dû par le contribuable à raison de cette plus-value au titre de l’année de sa réalisation. S’il excède l’impôt dû, l’excédent est restitué aux personnes morales résidentes d’un Etat de l’Union européenne ou d’un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en matière d’échange de renseignements et de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales et n’étant pas non coopératif au sens de l’article 238-0 A.