Article 965 of the French General Tax Code

The basis of assessment for real estate wealth tax is the net value at 1 January of the year:

1° Of all the property and property rights belonging to the persons mentioned in article 964 as well as to their minor children, when they have the legal administration of the latter’s property;

2° Of the units or shares of companies and organisations established in France or outside France belonging to the persons mentioned in 1° of this article, up to the fraction of their value representing property or property rights held directly or indirectly by the company or organisation.

To determine the fraction mentioned in the first paragraph of this 2°, a coefficient is applied to the value of the units or shares determined in accordance with the provisions of article 973, corresponding to the ratio between, on the one hand, the real market value of the taxable property or property rights and, where applicable, the value of the units or shares representing these same assets and, on the other hand, the real market value of all the assets of the company or organisation mentioned in the first paragraph of this 2°.

Units or shares of companies or organisations mentioned in the same first paragraph that carry on an industrial, commercial, craft, agricultural or liberal activity in which the taxpayer holds directly and, where applicable, indirectly, alone or jointly with the persons mentioned in 1°, less than 10% of the capital and voting rights are not taken into account.

For the purposes of determining the fraction referred to in the first paragraph of this 2°, the shares in companies or organisations whose business is an industrial, commercial, craft, agricultural or liberal profession held, directly or indirectly, by the company or organisation referred to in the same first paragraph, are not taken into account where the taxpayer holds indirectly and, where applicable, directly, alone or jointly with the persons referred to in 1°, less than 10% of the capital and voting rights in these companies or organisations.

By way of exception to the third and fourth paragraphs of this 2°, for the purposes of determining the fraction referred to in the first paragraph of this 2°, subject to the exclusions provided for in a and b of this 2°, the property and property rights held directly by the companies or bodies that the taxpayer, alone or jointly with the persons referred to in 1° of this article, controls within the meaning of 2° of III of Article 150-0 B ter, or which the taxpayer or one of the persons mentioned in 1° of this article reserves the right to use in fact or in law.

The fraction mentioned in the first paragraph of this 2° shall not be calculated:

a) Property or property rights held directly by the company or body referred to in the same first paragraph or by a company or body of which the company or body referred to in the said first paragraph directly or indirectly holds shares, where such property or property rights are allocated to the industrial, commercial, craft, agricultural or liberal profession activity of the company or body that holds them;

b) Where the taxpayer directly or indirectly holds shares in a company or body whose business is an industrial, commercial, craft, agricultural or liberal profession activity, the property or property rights held directly or indirectly by this company or body that are assigned to its industrial, commercial, craft, agricultural or liberal profession activity; that of the company or body that holds them directly; or that of a company or body in which the company or body holds, directly or through an intermediary, a majority of the voting rights or exercises de facto decision-making power.

3° No increase is made if the taxpayer, in good faith, demonstrates that he was unable to obtain the information necessary to estimate the fraction of the value of the units or shares mentioned in the first paragraph of 2° of this article representing the property or property rights that he holds indirectly.

The first paragraph of this 3° does not apply if the taxpayer controls, within the meaning of 2° of III of article 150-0 B ter, the company or organisation that directly holds the taxable property or property rights or if one of the persons mentioned in 1° of this article reserves, in fact or in law, the enjoyment of the property or property rights that the taxpayer indirectly holds or if the taxpayer directly or indirectly holds, alone or jointly with the persons mentioned in the same 1°, more than 10% of the capital or voting rights of the company or body that directly holds the taxable property or property rights.

Original in French 🇫🇷

Article 965

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année :

1° De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;

2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Pour déterminer la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, il est appliqué à la valeur des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions de l’article 973 un coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme mentionné au premier alinéa du présent 2°.

Ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ou d’organismes mentionnés au même premier alinéa qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote.

Ne sont pas prises en compte, pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale détenues, directement ou indirectement, par la société ou l’organisme mentionné au même premier alinéa, lorsque le redevable détient indirectement et, le cas échéant, directement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote de ces sociétés ou organismes.

Par exception aux troisième et quatrième alinéas du présent 2°, sont pris en compte pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, sous réserve des exclusions prévues aux a et b du présent 2°, les biens et droits immobiliers détenus directement par les sociétés ou organismes que le redevable, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° du présent article, contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, ou dont le redevable ou l’une des personnes mentionnées au 1° du présent article se réserve la jouissance en fait ou en droit.

Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2° :

a) Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société ou l’organisme mentionné au même premier alinéa ou par une société ou un organisme dont la société ou l’organisme mentionné audit premier alinéa détient directement ou indirectement des parts ou actions, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l’organisme qui les détient ;

b) Lorsque le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d’une société ou d’un organisme ayant pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; à celle de la société ou de l’organisme qui les détient directement ; ou à celle d’une société ou d’un organisme dans lesquels la société ou l’organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

3° Aucun rehaussement n’est effectué si le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions mentionnées au premier alinéa du 2° du présent article représentative des biens ou droits immobiliers qu’il détient indirectement.

Le premier alinéa du présent 3° ne s’applique pas si le redevable contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, la société ou l’organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables ou si l’une des personnes mentionnée au 1° du présent article se réserve, en fait ou en droit, la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement ou si le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au même 1°, plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société ou de l’organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables.