Article R214-157 of the French Monetary and Financial Code

Expansion or reconstruction work and sales of property assets by non-trading property investment companies must comply with the following conditions:

1° In the case of extensions :

The cost, including all taxes, of expansion work on a built property, carried out during a twelve-month financial year, must not exceed 15% of the market value of the property assets of the non-trading property investment company as shown in the balance sheet for the last financial year for which the accounts have been closed. The total amount of work carried out, including improvement work carried out in connection with the extension of the same property, is taken into account when calculating this percentage. If the extension work is not carried out in the same financial year, the aforementioned 15% limit may be combined with that for the following financial year only;

2° In the case of reconstruction work :

The cost, including all taxes, of reconstruction work carried out during a twelve-month financial year must not exceed 15% of the market value of the property assets of the non-trading property investment company as shown in the balance sheet for the last financial year for which the accounts have been closed. The total amount of work, including improvements and extensions, carried out in connection with the reconstruction of the same property is taken into account when calculating this percentage. If the reconstruction work is not carried out in the same financial year, the 15% limit may be combined with that for the following financial year only.

Compliance with the 15% limit is not required when the total or partial reconstruction of the building is made necessary by force majeure or when the work is required by the regulations in force;

3° For disposals of real estate assets:

a) The non-trading property investment company has owned the property sold for at least five years on the date of sale;

b) The cumulative value of the properties sold during a twelve-month period must not exceed 15% of the market value of the property assets of the non-trading property investment company as shown in the balance sheet for the last financial year for which the accounts have been closed. If no disposals are made during a financial year, or during two successive financial years, this limit may be carried forward and accumulated with that of the following financial year, up to a limit of three financial years;

c) The limit stipulated in b does not apply to disposals made during the three years preceding the end of the period stipulated in the articles of association of the non-trading property investment company, provided that this period is not subsequently extended and that no new property investment is made with the proceeds of the disposals made;

d) The real estate investment trust may dispose of real estate assets during a twelve-month financial year without complying with the time limit stipulated in a), up to a cumulative value of 2% of the market value of the real estate assets of the real estate investment trust as shown in the balance sheet for the last financial year for which the financial year has ended;

e) The time limit set in a does not apply when the disposal concerns a property held by a company referred to in II of article R. 214-156 or when units, shares or rights in non-trading property investment companies and bodies referred to in 3° of I of article L. 214-115 are disposed of.

Original in French 🇫🇷

Article R214-157

Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction et les opérations de cession d’éléments de leur patrimoine immobilier auxquels peuvent procéder les sociétés civiles de placement immobilier respectent les conditions suivantes :

1° S’agissant des travaux d’agrandissement :

Le coût, toutes taxes comprises, des travaux d’agrandissement d’un immeuble bâti, réalisés au cours d’un exercice de douze mois, ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos. Le montant total des travaux, y compris les travaux d’amélioration réalisés à l’occasion de l’opération d’agrandissement d’un même immeuble, est pris en compte pour l’appréciation de ce pourcentage. Si les travaux d’agrandissement ne sont pas réalisés au titre d’un même exercice, la limite de 15 % susmentionnée peut se cumuler avec celle du seul exercice suivant ;

2° S’agissant des travaux de reconstruction :

Le coût, toutes taxes comprises, des travaux de reconstruction réalisés au cours d’un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos. Le montant total des travaux, y compris les travaux d’amélioration et d’agrandissement, réalisés à l’occasion de l’opération de reconstruction d’un même immeuble est pris en compte pour l’appréciation de ce pourcentage. Si les travaux de reconstruction ne sont pas réalisés au titre d’un même exercice, la limite de 15 % peut se cumuler avec celle du seul exercice suivant.

Le respect de la limite de 15 % n’est pas exigé lorsque la reconstruction totale ou partielle de l’immeuble est rendue nécessaire par un cas de force majeure ou lorsque les travaux sont exigés par la réglementation en vigueur ;

3° S’agissant des cessions d’éléments du patrimoine immobilier :

a) La société civile de placement immobilier est propriétaire de l’immeuble cédé depuis au moins cinq ans à la date de cession ;

b) La valeur cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos. Si aucune cession n’est réalisée au titre d’un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être reportée et cumulée avec celle de l’exercice suivant, dans la limite de trois exercices ;

c) La limite prévue au b n’est pas applicable aux cessions réalisées au cours des trois années qui précèdent le terme de la période statutaire de la société civile de placement immobilier, à condition que cette période ne soit pas ultérieurement prorogée et qu’aucun investissement immobilier nouveau ne soit effectué avec le produit des cessions réalisées ;

d) La société civile de placement immobilier peut céder au cours d’un exercice de douze mois des actifs immobiliers sans respecter le délai prévu au a, dans la limite d’une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos ;

e) Le délai fixé au a ne s’applique pas lorsque la cession concerne un immeuble détenu par une société mentionnée au II de l’article R. 214-156 ou lorsqu’il est procédé à la cession de parts, d’actions ou de droits de sociétés civiles de placement immobilier et d’organismes mentionnés au 3° du I de l’article L. 214-115.