Article 239 ter of the French General Tax Code

I. – The provisions of 2 of article 206 are not applicable to non-trading companies created after the entry into force of law no. 64-1278 of 23 December 1964 and whose purpose is the construction of buildings with a view to sale, provided that such companies are not constituted in the form of joint stock companies or limited liability companies and that their articles of association provide for the unlimited liability of the partners in respect of the company’s liabilities.

The non-trading companies referred to in the first paragraph are subject to the same regime as general partnerships carrying out the same operations; their members are taxed under the same conditions as the members of the latter companies.

II. – The provisions of I also apply to:

1° To non-trading companies whose purpose is the construction of buildings with a view to sale, which were created before the date of publication of law no. 64-1278 of 23 December 1964 but have not, before that date, carried out any sale of a building or fraction of a building;

2° To non-trading companies whose purpose is the construction of buildings with a view to sale which are formed from the conversion of general partnerships with the same purpose, or of companies referred to in Article 1655 ter provided that they are able to justify that, up to and including the date of the conversion, they have not agreed to any sale of real estate or a fraction of real estate and that none of their shares or units have been transferred for consideration to a person other than an initial partner.

Taxation of capital gains generated at the time of conversion is deferred on condition that the conversion is not accompanied by any change in the book values of the assets, either in the company’s records or in those of its partners.

Original in French 🇫🇷

Article 239 ter

I. – Les dispositions du 2 de de l’article 206 ne sont pas applicables aux sociétés civiles créées après l’entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

Les sociétés civiles visées au premier alinéa sont soumises au même régime que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations ; leurs associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces dernières sociétés.

II. – Les dispositions du I sont également applicables :

1° Aux sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, qui ont été créées avant la date de publication de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 mais n’ont procédé, avant cette date, à aucune vente d’immeuble ou de fraction d’immeuble ;

2° Aux sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente qui sont issues de la transformation de sociétés en nom collectif ayant le même objet, ou de sociétés visées à l’article 1655 ter sous réserve qu’elles soient en mesure de justifier que, jusqu’à la date de la transformation inclusivement, elles n’ont consenti aucune vente d’immeuble ou de fraction d’immeuble et qu’aucune de leurs parts ou actions n’a été cédée à titre onéreux à une personne autre qu’un associé initial.

Il est sursis à l’imposition des plus-values dégagées lors de la transformation à la condition que celle-ci ne s’accompagne d’aucune modification des valeurs comptables des éléments d’actif, tant dans les écritures de la société que dans celles de ses associés.